Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam (VietinBankSecurities), Sở giao dịch chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh (HOSE), Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Phát Đạt, Công ty TNHH Savills Việt Nam phối hợp tổ chức hội thảo “Thị trường Bất động sản năm 2019 – Cái nhìn của người trong cuộc – Gặp gỡ CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR)”.
Thời gian: 15h30, thứ sáu, ngày 11/01/2019.
Địa điểm: Trụ sở HOSE, 16 Võ Văn Kiệt, Q.1, TP.HCM.
Hiện đã có hơn 200 NĐT và phóng viên báo chí tham dự hội thảo.
Đến tham dự hội thảo ngày hôm nay, xin trân trọng giới thiệu:
1. Về phía Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, trân trọng giới thiệu: Ông Bùi Quang Anh Vũ – Phó Tổng Giám Đốc Đầu tư.
2. Về phía Công ty Cổ Phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam, trân trọng giới thiệu: Ông Thái Hoàng Long – Phó Tổng Giám đốc Kiêm Giám đốc chi nhánh TP.HCM.
Đặc biệt, hội thảo còn có sự góp mặt của các vị khách quý, xin giới thiệu:
1. Bà Võ Thị Khánh Trang – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills TP.HCM
2. Ông Nguyễn Việt Dũng – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Phân tích – Công ty Cổ Phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam
3. Ông Nguyễn Nhật Cường – Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Phân tích – Công ty Cổ Phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam
Mở đầu buổi hội thảo, Ông Thái Hoàng Long – Phó Tổng Giám đốc Kiêm Giám đốc chi nhánh TP.HCM – Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam có bài phát biểu về mục đích buổi hội thảo.
Ông cho biết, ngành BĐS đã và đang có đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng của nền kinh tế. Cổ phiếu niêm yết của các công ty BĐS luôn thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. Mức độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS rất khả quan. Theo thống kê của Vietinbank Securities, mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS đạt từ 40-50% trong 3-4 năm trở lại đây. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng ngành BĐS kéo theo sự tăng trưởng của một số ngành khác như thép, vật liệu xây dựng,..Vậy tiềm năng phát triển trong năm 2019 của ngành BĐS như thế nào hay các doanh nghiệp BĐS niêm yết còn giữ được mức tăng trưởng cao như những năm qua hay không là các câu hỏi được nhà đầu tư quan tâm.
Trong thời gian qua có rất nhiều ý kiến trái chiều về thị trường BĐS. Bên cạnh những thông tin tích cực về tăng trưởng mạnh mẽ doanh thu và nhu cầu, thì cũng có không ít quan điểm mang tính thận trọng cho rằng ngành BĐS đang gặp nhiều khó khăn như sự kiểm soát chặt chẽ hơn về tín dụng hay tính pháp lý của các dự án. Vì vậy, trong giai đoạn này nhà đầu tư cần thêm các thông tin và đánh giá từ những người trong cuộc. Trên tình thần đó, ngày hôm nay Vietinbank Securities đã phối hợp với HOSE, Savills và Công ty cổ phần phát triển BĐS Phát Đạt tổ chức buổi thảo để mang đến cho NĐT những thông tin cần thiết và là cơ hội cho NĐT trao đổi trực tiếp với các đơn vị.
THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: TẦM NHÌN VÀ TRIỂN VỌNG
Tiếp theo là phần trình bày của bà Võ Thị Khánh Trang – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills TP.HCM nhằm mang đến cho NĐT bức tranh toàn cảnh về thị trường BĐS ở Tp.HCM trong năm 2018 và điểm nhấn trong năm 2019.
(Ảnh: Võ Thị Khánh Trang – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills TP.HCM)
Theo bà Trang, thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2018 được ghi nhận rất khởi sắc. Sáu phân khúc chính mà Savills theo dõi đều có tình hình hoạt động rất tốt và khả quan. Tại buổi thội thảo, bà Trang sẽ tập trung trình bày về 3 phân khúc chính, đó là bán lẻ, văn phòng và căn hộ.
Tại phân khúc Bán lẻ, tính đến quý 4 năm 2018, tổng diện tích bán lẻ trên thị trường đạt 1,3 triệu m2. Nguồn cung tiếp tục tăng 9% so với cùng kì năm trước. Công suất hoạt động luôn đạt 97% và giá thuê cũng có chiều hướng gia tăng. Trong năm 2019, sẽ có thêm 147 nghìn m2 sàn bán lẻ được tung ra thị trường. Về tổng quan tình hình hoạt động, ghi nhận trong 5 năm vừa qua, tỷ lệ còn trống rất là thấp. Bà Trung cũng cho biết, thương mại điện tử (TMĐT) đang có những tác động nhất định đến thị trường cho thuê bán lẻ. Doanh thu TMĐT tại Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng. Điều này sẽ ảnh hưởng hành vi mua sắm của khách hàng cũng như việc cho thuê các gian hàng kinh doanh sản phẩm thời trang, điện thoại, mỹ phẩm, thiết bị gia dụng.
Thị trường Văn phòng được Savills đánh giá là phát triển rất tích cực. Tính đến cuối năm 2018 tổng nguồn cung đạt 1.8 tiệu m2 (tăng 7% so với năm trước); công suất hoạt động đạt 97% được đánh giá là cao nhất trong 5 năm gần đây. Giá thuê tiếp tục tăng và tăng đến 8% so với năm trước. Trong đó, văn phòng hạng A và hạng B được nghi nhận là có nhu cầu thuê ngày càng tăng và giá thuê tăng 10-11%. Hình thức văn phòng chia sẻ (co-working space) tập trung ở các khách hàng là công ty khởi nghiệp, nhà đầu tư cá nhân được Savills đánh giá là thị trường tiềm năng trong năm 2019 và giá thuê sẽ tiếp tục tăng khi mà lượng cung giảm.
Căn hộ là một trong những phân khúc nhận được rất nhiều sự quan tâm trong thời gian vừa qua không chỉ từ cá nhân, nhà đầu tư mà ngay cả tổ chức lớn về BĐS như Savills. Trong quý 4 năm 2018, tổng nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM đạt hơn 18,000 căn, giảm so với cùng kỳ năm trước.
Về tình hình hoạt động, chỉ tính trong quý 4 năm 2018, hơn 11,000 căn hộ được giao dịch và đạt 49,000 căn trong cả năm. Và có đến 87% số căn hộ chào bán được tiêu thụ. Trong đó, căn hộ hạng C là hạng mục chiếm 59% tổng số căn hộ giao dịch năm 2018. Về nhu cầu căn hộ, người mua cuối là người dẫn dắt thị trường và cơ cấu sản phẩm đang có xu hướng là giảm diện tích. Bên cạnh đó, giá căn hộ hạng A khá ổn định trong khi giá căn hộ hạng B và C có chiều hướng tăng nhưng không quá mạnh từ năm 2015 – 2018.
Về loại hình căn hộ cho thuê, bà Trang cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm từ 7% trong năm 2016 xuống còn 5% trong năm 2018. Nguyên nhân là lượng cung căn hộ quá lớn tạo ra sự cạnh tranh trong việc cho thuê.
Theo nghi nhận của Savills, người mua hiện nay có 3 mục đích chính là để ở, đầu tư và đầu cơ. Đối tượng mua để ở vẫn là đối tượng chính, trong khi đối tượng đầu cơ giảm mạnh và chuyển dần sang đầu tư, nắm giữ lâu dài.
Triển vọng thị trường BĐS năm 2019
Vậy thị trường BĐS năm 2019 sẽ ra sao và đâu là động lực thúc đẩy thị trường trong năm 2018? Theo bà Trang, động lực thúc đẩy chính là nguồn vốn FDI, năm 2018, vốn FDI đi vào Việt Nam tương đối ổn định và giảm nhẹ 1% so với năm 2017. Tuy nhiên, lượng vốn giải ngân vẫn đang tăng trưởng với mức là 10% so với năm trước. Mức tăng trưởng trung bình 11%/năm trong 5 năm gần nhất và một vài số liệu về lượng vốn FDI vào năm 2018 theo thống kê của Savills là dấu hiệu tích cực cho thị trường BĐS.
Về việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào thị trường BĐS, bà Trang cho rằng việc tín dụng được kiểm soát tốt đã giúp giảm tỷ lệ khách mua là đối tượng đầu cơ, khiến cho dòng tiền đi vào BĐS ổn định và bền vững hơn, giúp loại bỏ khả năng xảy ra bong bóng BĐS.
Hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng đối với sự phát triển của thị trường BĐS. Theo ADB, Việt Nam là nước đứng đầu Đông Nam Á về việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng trong nhưng năm gần đây.
Xét trong toàn cảnh cung cầu, theo quy hoạch nhà ở của Tp.HCM, mỗi năm thành phố sẽ cần khoảng 104,000 căn hộ. Đánh giá lại nguồn cung, từ 2016-2018, tổng số căn hộ bán trên thị trường là 61,000 căn mỗi năm và trong 2019 – 2020 sẽ có khoảng 58,000 căn mỗi năm. Điều đó cho thấy sự chênh lệch cung cầu là không đáng kể và thị trường vẫn sẽ khởi sắc trong năm 2019 và 2020.
Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện phân khúc căn hộ cao cấp với giá đầy hấp dẫn so sánh với các thành phố lớn trong khu vực như Băng Cốc, Tokyo đang được xem là điểm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đặc biệt là các khách mua nhà từ châu Á.
KINH TẾ VĨ MÔ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM NĂM 2019
Phần trình bày của Ông Nguyễn Nhật Cường– Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Phân tích – Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam (VietinBankSecurities) chia sẻ tới nhà đầu tư về dự báo kinh tế vĩ mô Việt Nam và diễn biến thị trường chứng khoán năm 2019, chu kỳ 10 năm ngành bất động sản cũng như cơ hội đầu tư cổ phiếu ngành BĐS.
Dự báo kinh tế vĩ mô
Mặc dù bối cảnh kinh tế vĩ mô thế giới có nhiều bất ổn, nền kinh tế Việt Nam vẫn cho thấy những dấu hiệu khỏe mạnh: chất lượng tăng trưởng GDP tốt; Việt Nam là nước có tốc độ tăng trưởng GDP nhanh nhất trong các nước khu vực Đông Nam Á như Thái lan, Singapore; dự kiến dòng vốn ngoại sẽ tiếp tục đổ vào thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, Việt Nam được các tổ chức đánh giá là nước hưởng lợi nhiều nhất từ chiến tranh thương mại Mỹ – Trung với những mặt hàng thâm dụng lao động như thủy sản, dệt may. Tuy nhiên, Việt Nam cũng phải đối mặt với một số yếu tố tác động đến lạm phát đã biết như tăng thuế xăng dầu, tăng giá điện, giá dầu thế giới.
Về chính sách tiền tệ, từ giữa năm 2018, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có những hành động cụ thể mang tính thắt chặt hơn để giảm bớt sức ép lên tỷ giá.
Trung tâm NCPT Vietinbank Securities cũng đưa ra dự báo tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2019 là 6.8 %, tăng trưởng tín dụng 14%-15%, tăng trưởng M2: 15.1%, tỷ lệ lạm phát ở mức 4.5%. Lạm phát trong năm 2019 sẽ tăng lên mức 4.5% tuy nhiên không có yếu tố nào khiến cho mức lạm phát tăng vượt mức dự đoán.
Thị trường chứng khoán ngành BĐS Việt Nam năm 2019
VietinbankSecurities dự báo chỉ số VN-Index trong năm 2019 là 937, chỉ số P/E của VN-Index là 15.58, trong kịch bản tích cực VN-index có thể về mốc 1000 điểm.
Vietinbank Securities dựa trên việc phân tích các chỉ số toàn ngành cũng như so sánh với thời điểm khủng hoảng bất động sản giại đoạn 2010 – 2011 đã đưa ra một số dự báo về khả năng tăng trưởng năm 2019 và chưa xuất hiện dấu hiệu khủng hoảng BĐS như năm 2010-2011.
Tuy nhiên, thị trường BĐS sẽ xảy ra sự phân hóa trong hoàn cảnh tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm. Những doanh nghiệp bám sát được xu hướng sẽ tiếp tục phát triển, còn các doanh nghiệp không có sự thay đổi sẽ phải đối mặt với khó khăn. Vietinbank Securities nhận định, phân khúc BĐS cao cấp vẫn sẽ có doanh thu tăng trưởng rất tốt.
Lựa chọn cổ phiếu trong ngành
Các chỉ số và chính sách hiện tại gợi ý cho các doanh nghiệp BĐS hiện nay nên chuyển hướng sang phát triển ở các tỉnh lân cận có mức GDP/đầu người cao thay vì tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM
Ông Cường cũng chỉ ra, CTCP phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) là một trong những công ty đang có hướng chuyển biến tích cực nêu trên với tiềm năng khai thác được quỹ đất trong nội đô các tỉnh đang phát triển. Các chỉ số về tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận của PDR trong 3 năm gần đây rất ấn tượng. Mức định giá cổ phiếu cũng thấp hơn khá nhiều so với các doanh nghiệp cùng ngành. Vì vậy, cổ phiếu PDR sẽ là cơ hội để đầu tư tốt trên thị trường.
GẶP GỠ CTCP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN (PDR)
Với tầm nhìn trở thành tập đoàn phát triển BĐS hàng đầu Việt Nam và sứ mệnh kiến tạo những không gian sống hoàn hảo với kiến trúc độc đáo và chất lượng vượt trội cho khách hàng, cổ đông, cộng đồng. Phần trình bày của đại diện PDR và đặc biệt những giải đáp của ông Bùi Quang Vũ – Phó Tổng Giám Đốc phụ trách đầu tư PDR đã chia sẻ nhiều thông tin quý giá đến nhà đầu tư.
Chiến lược phát triển 2016-2020
Trong chiến lược bán hàng, PDR tiếp tục phát triển dự án nhà ở trung, cao cấp kết hợp các khu phức hợp thể thao, trung tâm thương mại như The Everrich Infinity – Quận 5, Millennium Bến Vân Đồn – Quận 4, Biệt thự ven sông The Everrich 3 – Quận 7…Ngoài ra, PDR tích cực M&A quỹ đất sạch nhỏ và vừa trong Quỹ đất trung tâm (CBD) (<10,000 m2), triển khai những dự án BT nhằm đổi quỹ đất sạch trong CBD, tham dự các dự án chỉnh trang đô thị như BT sân vận động Phan Đình Phùng, BT Bệnh viện chấn thương chỉnh hình, BT Làng cổ đại,.. Và các dự án cải tạo chung cư cũ.
Một số khó khăn liên quan đến chiến lược cải tạo chung cư cũ tại Tp.HCM được nhà đầu tư quan tâm. Ông Vũ giải đáp, muốn cải tạo chung cư cần đạt được nhiều điều kiện như chung cư loại C, loại D thì nhà đầu tư phải bồi thường giải phóng mặt bằng; vì vậy, vấn đề khó khăn nhất liên quan đến đền khâu bù giải toả. Tuy nhiên, nếu thực hiện tốt sẽ đạt được nhiều mục tiêu kinh tế xã hội. Tỷ suất bồi hoàn dự án khoảng 20% là con số khá hấp dẫn cho chiến lược trên
“Thấy được những gì người khác không thấy thì mới thắng được”
Năng lực cạnh tranh khác biệt của PDR thể hiện ở sự thích nghi nhanh chóng với các biến động của thị trường và khả năng kiểm soát rủi ro hiệu quả. Ngoài các dự án trung-cao cấp tại Tp.HCM, PDR có lợi thế phát triển tại một số tỉnh thành tiềm năng lân cận với mức GDP/người khá cao và tốc độ tăng trưởng kinh tế vượt trội những năm vừa qua như dự án Bàu Cả-Quảng Ngãi, dự án Thành phố du lịch sinh thái Nhơn Hội – Bình Định, Phú Quốc Resort, Khu công nghiệp và dân cư Hàm Ninh – Kiên Giang.
Về một số ý kiến lo ngại việc phát triển BĐS ở tỉnh lẻ, ông Vũ cũng đưa ra nhiều luận điểm để thấy rằng Tp.HCM có những vị trí đẹp và nhiều vị trí không đẹp, không phát triển được. Ở các tỉnh lẻ cũng vậy, cũng sẽ sở hữu những vị trí đắc địa cho kinh tế và dân cư của địa phương đó. Vấn đề nằm ở chỗ, chúng ta có thể nhìn ra được vị trí đó hay không, có thể tiếp cận chúng từ lúc chưa có quá nhiều tìm tới thì chúng ta mới thắng được.
Nguồn vốn – yếu tố sức khoẻ của doanh nghiệp BĐS
Trong thời gian tăng trưởng nóng, nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho BĐS rất nhiều thay vì nguồn vốn dài hạn. Với điều kiện thắt chặt tín dụng như hiện nay, một số nhà đầu tư đặt ra lo lắng về việc sử dụng nguồn vốn trong doanh nghiệp BĐS.
Với vai trò là đơn vị cung cấp vốn, CTS cũng đưa ra nhận định xem xét chặt chẽ tín dụng không đồng nghĩa với việc dừng cấp vốn đối với các dự án bất động sản. Các đơn vị vẫn rất chào đón những dự án đã hoàn thành về pháp lý và có phương án kinh doanh hiệu quả. Vì vậy, đây có thể là thông tin tốt, tạo sân chơi công bằng hơn đối với các doanh nghiệp BĐS hoạt động tốt.
Đại diện phía PDR cũng có giải trình về các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn vốn của doanh nghiệp như hàng tồn kho, khoản phải thu, nợ vay. Theo đó, ông Vũ cho biết, lượng hấp thụ căn hộ bán ra hiện nay vẫn rất cao, bản thân doanh nghiệp cũng đã rút nhiều kinh nghệm trong quá khứ, canh thời điểm mở bán là bán được hàng ngay, thu lại tiền nhanh. Ông cũng tiết lộ thêm, khi mở bán một dự án đất nền ở Quảng Ngãi, 1 vị trí có tới 3 người đặt mua. Các sản phẩm của Phát Đạt đều có trả sổ đỏ cho khách hàng, tạo ra sự hấp thụ tăng cao, dẫn đến hàng tồn kho giảm. Nhìn ở khía cạnh khác, lượng cung BĐS luôn có giới hạn nhất định, bản thân sản phẩm BĐS cũng là sản phẩm đặc biệt khi bị giới hạn diện tích đất, vì vậy ông Vũ cho rằng rủi ro cho năm tới về phía công ty là không có.
Liên quan đến đối tác nước ngoài, hiện nay dòng vốn FDI đổ vào BĐS rất lớn. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm những doanh nghiệp có tiềm năng quỹ đất tốt để đầu tư. PDR hiện đang có nhiều tổ chức ngước ngoài đặt vấn đề hợp tác phát triển và PDR luôn sẵn sàng chào đón nhà đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, ông Vũ cũng chia sẻ thêm, tuỷ vào chiến lược cũng như tình hình kinh doanh thực tế, PDR sẽ xin ý kiến cổ đông và thông qua HĐQT về quyết định có tăng vốn hay không. Với kết quả kinh doanh khả quan năm 2018, PDR dự kiến chi trả 20% cổ tức 2018 bằng tiền hoặc cổ phiếu.